현실적인 예산 계산법 내 월급으로 살 수 있는 집은 어디일까?

현실적인 예산 계산법 내 월급으로 살 수 있는 집은 어디일까?

 

부동산 시장은 변동성이 크고, 특히 수도권의 경우 주택 가격이 지속적으로 상승하면서 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다. 많은 분들이 "내 월급으로 집을 살 수 있을까?"라는 고민을 하며 부동산 시장을 바라보지만, 막연한 걱정만 하기보다는 현실적인 예산을 먼저 계산하고, 그에 맞는 주택을 찾는 것이 중요합니다.

 

주택을 구매할 때는 단순히 매매 가격만 고려해서는 안 됩니다. 대출 가능 금액, 이자 부담, 세금, 유지비 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 지역별 부동산 시세와 자신의 소득 수준에 맞는 대출 규모를 정확히 파악해야 합리적인 선택을 할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 월급을 기준으로 현실적으로 감당할 수 있는 주택 예산을 계산하는 방법과 현재 소득 수준에 맞는 부동산 선택하실 수 있게 안내해 드리겠습니다.

 

현실적인 주택 예산 계산법 내 월급으로 얼마까지 감당할 수 있을까?

주택을 구매할 때 가장 먼저 해야 할 일은 현실적으로 감당할 수 있는 예산을 계산하는 것입니다. 많은 분들이 "비싼 집을 사면 오를 것이다"라는 기대만으로 무리한 대출을 받았다가 이자 부담으로 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 따라서 자신의 소득 수준에 맞는 합리적인 예산을 설정하는 것이 중요합니다.

 

자신이 감당할 수 있는 주택 가격을 계산할 때 기본 공식은 다음과 같습니다.

 

[보유 자금 + 대출 가능 금액] = 구매 가능 예산

 

보유 자금은 본인이 가진 현금이며, 대출 가능 금액은 연소득과 대출 규제를 고려하여 결정됩니다. 대출 가능 금액을 계산할 때 가장 중요한 기준은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

 

정부는 2023년부터 DSR 40% 규제를 적용하고 있습니다. 이는 연간 원리금(대출 이자 + 원금 상환액)이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 규제입니다.

 

예를 들어, 연소득이 4,000만 원이라면 연간 상환할 수 있는 원리금 총액은 다음과 같습니다.

 

연봉 4,000만 원 × 40% = 연간 1,600만 원

1,600만 원 ÷ 12개월 = 월 133만 원까지 대출 원리금 상환 가능

 

이 금액을 기준으로 대출 가능 금액을 역산하면, 현재 금리(연 4% 기준)로 약 2억 5천만 원 정도의 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

 

만약 연소득이 6,000만 원이라면, 연간 원리금 상환 가능 금액은 2,400만 원이고, 월 기준으로는 약 200만 원까지 상환할 수 있습니다. 이를 바탕으로 대출 가능 금액을 계산하면 약 3억 8천만 원까지 대출이 가능합니다.

 

이처럼 연봉에 따라 대출 가능 금액이 달라지며, 대출을 많이 받을수록 이자 부담도 커지므로 주의해야 합니다. 따라서 대출을 받을 때는 월 소득 대비 원리금 상환액을 고려하여 무리가 가지 않는 범위 내에서 결정하는 것이 중요합니다.

 

대출과 초기 자금 계획 현실적인 예산 설정하기

주택을 구매할 때는 단순히 매매 가격뿐만 아니라 초기 자금과 대출 상환 계획도 함께 고려해야 합니다.

 

먼저, 초기 자금(보유 자금)을 계산해야 합니다. 주택담보대출비율(LTV) 규정에 따라 보유 자금이 부족하면 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문입니다.

 

일반적으로 수도권 투기과열지구에서는 LTV 40%가 적용되며, 조정대상지역에서는 LTV 50%까지 가능합니다. 즉, 5억 원짜리 아파트를 구매하려면 최소 2억 원 이상의 보유 자금이 필요합니다.

 

만약 생애최초 주택 구매자라면 LTV 70%까지 완화된 혜택을 받을 수 있으며, 5억 원짜리 주택을 살 때 1억 5천만 원 정도의 보유 자금이 필요합니다.

 

또한, 대출을 받을 때 이자 부담도 고려해야 합니다. 금리가 4%인 경우 3억 원을 대출받으면 연간 이자가 1,200만 원(월 100만 원) 수준이 됩니다. 이를 감당할 수 있는지 미리 시뮬레이션해 보는 것이 중요합니다.

 

현실적인 주택 예산 계산법- 어디에서 살 수 있을까?

예산을 설정했다면, 이제 실제로 어떤 지역에서 내 집 마련이 가능한지 살펴봐야 합니다. 수도권과 지방 대도시를 중심으로 현실적인 가격대의 주택이 위치한 지역을 분석해 보겠습니다.

 

서울에서는 5억 원 이하의 아파트를 찾기가 쉽지 않지만, 수도권으로 시야를 넓히면 비교적 저렴한 가격대의 아파트가 존재합니다. 3억~4억 원대의 예산을 고려한다면 경기도 김포, 남양주, 의정부, 인천 송도, 부천, 시흥 등이 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.

 

4억~5억 원대라면 경기도 하남, 광명, 고양, 용인, 수원, 성남 일부 지역에서도 적절한 매물을 찾을 수 있습니다.

 

5억~6억 원대의 예산을 확보할 수 있다면 서울 외곽(강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구)이나 경기도 주요 지역(분당, 일산, 동탄 등)에서 매물을 검토할 수 있습니다.

 

지방 주요 도시에서는 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능합니다. 2억~3억 원대의 예산이라면 부산 사하구, 대구 달서구, 대전 서구, 광주 북구 등의 지역에서 내 집을 마련할 수 있습니다.

 

현실적인 주택 예산 계산법- 전략적인 접근이 중요

내 월급으로 감당할 수 있는 주택을 찾으려면 현실적인 예산을 먼저 계산하고, 그에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 대출 가능 금액과 본인의 자산을 정확히 파악한 후, 무리하지 않는 선에서 집을 구매하는 것이 장기적으로 안정적인 재테크가 될 수 있습니다.

 

또한, 신도시나 개발 예정 지역을 고려하면 예산 내에서 더 좋은 선택을 할 수 있습니다. 예산이 한정적인 경우, 수도권보다는 지방 대도시나 신도시를 고려하는 것이 현명한 선택이 될 수도 있습니다.

 

막연한 불안감보다는 현실적인 데이터를 바탕으로 내 집 마련 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다. 주택 구매는 단순한 소비가 아니라 장기적인 자산 형성을 위한 중요한 결정이므로, 충분한 정보와 분석을 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

 

지금부터 차근차근 준비하여 안정적인 내 집 마련 계획을 실행해 보시기 바랍니다. 너무 무리하게 계획을 잡으시면 안 됩니다.