토지거래허가제를 우회하는 전략들 (명의 분산, 공동매수)

출처: 픽사베이

 

최근 부동산 시장의 과열을 억제하기 위한 정부의 다양한 규제 정책이 쏟아지고 있는 가운데, 특히 주목받는 제도 중 하나가 바로 토지거래허가제입니다. 이 제도는 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우, 반드시 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 것으로, 투기성 거래를 억제하고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하는 목적을 가지고 있습니다.

 

하지만 제도의 취지가 아무리 명확하더라도, 그 틈새를 파고드는 시도는 늘 존재하기 마련입니다. 특히 일부 투자자들 사이에서는 제도의 회피 가능성을 놓고 다양한 우회 전략이 현실적으로 활용되고 있으며, 이는 정부의 규제정책과 시장 현실 사이의 간극을 단적으로 보여주는 사례라고 할 수 있겠습니다.

 

토지거래허가제 규제를 피하려는 움직임

토지거래허가제는 처음 도입 당시부터 시장에서 적지 않은 반향을 불러일으켰습니다. 실수요자 보호라는 명분 아래, 고가 아파트 밀집 지역이나 재개발 예정지, 교통 호재가 예정된 지역 등에 대해 허가구역으로 지정하면서 거래를 실질적으로 억제할 수 있었습니다.

 

특히 서울 강남, 목동, 용산 등 주요 지역은 이 제도의 집중 타깃이 되었고, 실제로 허가제가 도입된 직후 해당 지역의 거래량이 급격히 감소하는 모습을 보였습니다.

 

그러나 이러한 규제가 지속되면서, 시장 참여자들은 점차 직접적인 거래 제한을 회피할 수 있는 방법을 탐색하기 시작하였습니다. 그 결과 나타난 것이 바로 명의 분산과 공동명의, 그리고 가족 간 거래 위장과 같은 다양한 우회 방식입니다. 이러한 전략들은 제도의 허점을 파고들면서도 표면적으로는 법의 테두리 안에 있는 듯 보이기 때문에 단속이 쉽지 않다는 문제가 있습니다.

 

예를 들어, 허가 대상 면적 미만으로 토지를 나눠 구매하거나, 가족 명의로 거래를 분산시켜 실질적으로 한 사람이 소유하게 되는 방식은 규제 회피의 전형적인 예라고 할 수 있습니다. 이런 움직임은 시간이 지날수록 정교해지고 있으며, 일부는 세무 및 법률 자문을 동원해 계획적으로 추진되기도 합니다. 결국 이러한 행위는 제도의 실효성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하며, 정부의 추가적인 대응을 불러오는 계기가 되고 있습니다.

 

토지거래허가제 명의 분산과 공동명의

토지거래허가제를 우회하는 대표적인 전략 중 첫 번째는 명의 분산입니다. 이는 한 명의 개인이 허가 대상 면적 이상의 토지를 취득하고자 할 때, 가족이나 지인 등 여러 사람의 이름으로 나누어 매입하는 방식입니다. 겉보기에는 서로 다른 사람이 각기 다른 필지를 취득하는 것처럼 보이지만, 실제로는 모두 한 사람의 지시나 자금으로 이루어진 거래인 경우가 많습니다.

 

이 경우 각 필지의 면적은 허가 기준에 못 미치기 때문에 개별 거래는 허가 대상이 아니며, 결국 전체적으로 보면 제도를 회피하는 결과를 낳게 됩니다.

 

두 번째 전략은 공동명의 매수입니다. 특히 부부나 직계 가족이 공동명의로 토지를 매입할 경우, 일부 지자체에서는 허가 기준을 완화하거나 면제하는 경우가 있습니다. 이를 악용하여 단독명의로는 허가 대상이 되는 거래를 공동명의로 전환해 규제를 피하는 사례가 발생하고 있습니다.

 

예를 들어, 배우자와 공동으로 명의 등록을 한 뒤 토지 거래를 진행하면 허가 절차 없이 매입이 가능해지는 구조를 이용하는 것입니다. 이러한 공동명의는 세금 문제나 재산 분할과 관련해 법적으로도 여러 이점이 있기 때문에, 단순히 규제를 피하는 차원을 넘어 종합적인 재산관리 전략으로 활용되기도 합니다.

 

세 번째 전략은 가족 간 거래 위장입니다. 상속, 증여, 또는 배우자 간 무상 거래의 경우에는 토지거래허가제가 적용되지 않거나 완화되는 예외 조항이 존재합니다. 이를 악용하여 실질적으로는 제3자에게 매각하는 거래를 가족 간 거래로 위장하는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

 

예컨대, 특정 토지를 실질 매수자에게 넘기기 전에, 일단 가족 명의로 이전한 뒤 다시 우회적으로 실제 매수자에게 양도하는 구조입니다. 이처럼 허가제 예외 항목을 활용하여 거래를 이루는 방식은 표면적으로는 합법처럼 보일 수 있으나, 실질적 소유 구조나 자금 흐름을 추적하면 규제 회피가 명백해지는 경우도 많습니다.

 

토지거래허가제 정부의 대응과 남은 과제들

정부는 이러한 규제 회피 움직임에 대해 점차 대응 수위를 높이고 있습니다. 특히 명의 분산에 대해서는 등기부등본을 통한 토지 소유 구조 분석은 물론, 자금 출처 조사와 가족관계 증명서 제출 등을 요구하고 있으며, 공동명의 거래에 대해서도 실거주 여부나 사용계획에 대한 자료 제출을 의무화하고 있는 추세입니다.

 

최근에는 일부 지자체에서 허위 거래 소명자료 미제출 시 과태료 부과와 같은 행정적 처분까지 동원하고 있으며, 국토교통부 차원에서도 허가 대상 거래를 사후 모니터링하는 시스템을 강화하고 있습니다.

 

그러나 현장에서는 여전히 단속과 집행의 한계가 존재합니다. 법령상 허가 대상이 아닌 거래에 대해 사전적으로 개입할 수 있는 범위가 제한적이며, 명의 분산이나 가족 간 거래 위장은 서류상으로는 문제를 식별하기 어렵기 때문입니다. 이로 인해 실질적인 규제 회피는 여전히 이어지고 있으며, 일부 지역에서는 거래량이 감소한 대신 실거래가가 오히려 상승하는 등의 풍선효과가 발생하고 있기도 합니다.

 

이에 따라 정부는 단순한 허가 여부 기준에서 나아가 실수요 여부 검증, 거래 목적의 진정성 판단, 반복 거래 이력 분석 등 보다 정교한 방식의 제도 운영을 모색하고 있습니다. 또한 허가구역 지정 자체에 대한 유연성을 높이고, 시장 반응에 따라 신속하게 허가제를 해제하거나 재지정하는 등의 조치를 통해 실효성을 높이려는 시도도 병행되고 있습니다.

 

토지거래허가제의 본질을 이해한 대응이 필요합니다

토지거래허가제는 시장 질서를 바로잡고 실수요자를 보호하기 위한 목적이 있는 아주 훌륭한 제도입니다. 그러나 제도의 취지를 무색하게 만드는 규제 회피 전략이 시장에 퍼지면서, 그 실효성에 대한 의문도 커지고 있는 것이 현실입니다. 명의 분산이나 공동명의, 가족 간 위장 거래와 같은 방식은 단기적으로는 효과적인 수단처럼 보일 수 있지만, 궁극적으로는 법적 리스크를 동반하며, 적발 시 세금 추징이나 형사처벌의 가능성도 존재합니다.

 

따라서 실수요자라면 명확한 기준과 절차에 따라 정당한 거래를 진행하시는 것이 바람직하며, 투자자라면 제도의 흐름과 정부의 정책 방향을 면밀히 살펴 합법적인 전략을 수립하시는 것이 현명한 대응이 될 것입니다. 부동산 시장은 빠르게 변화하며, 규제와 대응의 속도전은 앞으로도 계속될 것입니다. 시장 참여자로서 제도의 본질을 올바르게 이해하고, 책임 있는 거래 문화를 만들어 나가는 것이 지금 우리에게 필요합니다. 법을 활용하되 악용은 하지 맙시다.