법원 경매 vs 온비드 공매 어떤 차이가 있을까

법원경매vs 온비드 공매, 어떤 차이가 있을까?

 

 

부동산을 시세보다 저렴하게 구입하는 방법으로 법원 경매와 온비드 공매가 있습니다. 많은 사람들이 이 두 방식을 비슷하다고 생각하지만, 실제로는 진행 과정, 리스크, 낙찰 후 절차 등에서 큰 차이가 있습니다. 

 

법원 경매는 주로 채무 불이행으로 담보 부동산이 강제 매각되는 과정이고, 온비드 공매는 세금 체납 등으로 국가나 공공기관이 압류한 부동산을 매각하는 과정입니다. 쉽게 설명드리면, 법원 경매는 개인 간 채무 문제, 온비드 공매는 세금 문제로 부동산이 시장에 나오는 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 법원 경매와 온비드 공매의 차이, 절차와 비용, 어떤 방법이 더 유리한지를 초보자도 이해하기 쉽게 설명해 드릴게요.

 

경매와 공매, 진행 과정은 어떻게 다를까?

먼저 법원 경매는 채권자(은행 등)가 돈을 돌려받기 위해 법원에 경매를 신청하면서 시작됩니다.

 

예를 들어, 누군가 아파트를 담보로 3억 원을 대출받았는데, 이자를 못 갚고 연체가 계속된다면, 은행은 법원에 경매를 신청하고, 법원이 그 아파트를 강제로 매각하는 것입니다.

 

법원 경매는 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 

• 경매 개시: 채권자가 법원에 경매 신청
• 감정 평가: 법원이 감정가를 산정
• 입찰 공고: 법원 경매 사이트에 매물 공개
• 입찰과 낙찰: 최고가 입찰자 선정
• 잔금 납부: 낙찰 후 30일 이내 잔금 납부
• 소유권 이전: 잔금 완납 후 등기 신청
• 명도: 기존 점유자 퇴거
• 법원 경매의 가장 큰 특징은 유찰될 때마다 최저 입찰가가 10~20%씩 하락한다는 것입니다.

 

예를 들어, 감정가 3억 원짜리 아파트가 있다고 가정해 봅시다.

• 1차 경매에서 유찰되면 최저 입찰가는 2억 4천만 원(감정가의 80%),
• 2차 유찰되면 1억 9천만 원(감정가의 64%)까지 내려갈 수도 있습니다. 
• 이처럼 시세보다 30~50% 저렴하게 낙찰받을 기회가 생기지만, 점유자 퇴거(명도)와 권리 분석이 필요합니다.

 

반면, 온비드 공매는 국세청, 캠코, 지방자치단체 등 공공기관이 세금 체납 등으로 압류한 부동산을 온라인에서 매각하는 방식입니다.

 

예를 들어, 누군가 재산세나 소득세를 장기간 체납했다면, 국세청이 그 사람의 부동산을 압류하고, 온비드 사이트에 등록해 공매로 매각하는 것입니다.

 

온비드 공매의 절차는 다음과 같이 간단합니다. 

• 공매 공고: 온비드 사이트에 매물 등록
• 입찰: 100% 온라인 입찰
• 낙찰: 최고가 입찰자 선정
• 잔금 납부: 30일 이내 잔금 납부
• 소유권 이전: 등기 완료
• 법원 경매와 달리, 온비드 공매는 오프라인 방문 없이 100% 온라인으로만 진행됩니다.

 

또한, 세금 체납으로 나온 물건이라 권리 관계가 간단하고, 점유자가 없는 공실 상태인 경우가 많아 명도 절차도 필요 없는 경우가 많습니다.

 

권리 관계와 명도 부담, 어디가 더 쉬울까?

법원 경매는 채무 관계로 나온 물건이라 근저당, 가압류, 임차인의 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 법원 경매로 아파트를 낙찰받았는데, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 상태라면 보증금 반환이 완료되지 않았을 때 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠안는 상황이 발생할 수도있습니다. 또한, 점유자가 버티는 경우 명도 소송과 강제집행 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

 

반면, 온비드 공매는 대부분 세금 체납으로 나온 물건이라 권리 관계가 단순합니다. 공공기관이 세금 압류와 함께 다른 권리를 정리한 후 공매로 내놓기때문입니다. 또한, 점유자가 없는 공실 상태인 경우가 많아 명도 부담이 적고 바로 소유권을 확보할 수 있습니다. 즉,초보자에게는 권리 관계가 깔끔하고 명도 부담이 없는 온비드 공매가 더 안전합니다.

 

낙찰가와 추가 비용, 어디가 더 유리할까?

법원 경매와 온비드 공매 모두 낙찰가 외에도 추가 비용이 발생합니다.

 

먼저, 법원 경매의 주요 비용은 다음과 같습니다. 

• 입찰 보증금: 감정가의 10%
• 취득세: 낙찰가의 약 4.6%
• 법무사 비용: 등기 시 발생
• 명도 비용: 임차인 퇴거 시 강제집행 비용(약 200만~500만 원)
• 관리비: 낙찰 이후의 관리비는 낙찰자가 부담
• 가장 큰 변수는 명도 비용입니다.  만약 점유자가 협조하지 않으면, 법적 소송과 강제집행 과정에서 500만 원 이상 추가 비용이 발생할 수도 있습니다.

 

반면, 온비드 공매의 주요 비용은 다음과 같이 비교적 간단합니다.

 

• 입찰 보증금: 감정가의 10%
• 취득세: 낙찰가의 약 4.6%
• 법무사 비용: 등기 시 발생
• 체납 세금: 일부 물건은 지방세 등이 남아 있을 수도 있음
• 온비드는 세금 체납으로 나온 물건이라 대부분 권리가 정리된 상태지만, 간혹 체납된 관리비나 지방세가 남아 있는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.

 

가격 측면에서는 법원 경매가 더 저렴할 가능성이 높지만, 추가 비용과 리스크를 고려하면 온비드 공매가 더 안전할 수도 있습니다.

 

초보자에게는 어떤 방법이 더 좋을까?

초보자라면 진입장벽과 리스크가 낮은 온비드 공매가 유리합니다. 온비드 공매는 100% 온라인으로 진행되고, 명도 부담과 권리 관계가 비교적 간단하기 때문입니다. 특히 점유자가 없는 공실 상태인 경우 바로 소유권을 확보하고 임대나 매매를 진행할 수 있어 초보자에게 적합합니다.

 

하지만 법원 경매는 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 기회가 많습니다. 유찰될 때마다 최저 입찰가가 내려가기때문입니다. 따라서, 경매 경험이 있거나 권리 분석과 명도 과정을 잘 이해하는 사람이라면 법원 경매가 수익성을 극대화할 기회를 제공합니다.

 

결론적으로: 

• 초보자: 온비드 공매 – 간편하고 안전한 절차, 명도 부담 적음
• 경험자: 법원 경매 – 더 저렴한 낙찰 가능성, 하지만 권리 분석과 명도 과정 필요

성공과 실패 사례로 보는 현실

법원 경매 성공 사례:

 

김 씨는 서울 강서구의 아파트를 법원 경매로 낙찰받았습니다.

 

• 감정가: 5억 원
• 2회 유찰 후 최저가: 3억 5천만 원
• 낙찰가: 3억 7천만 원

김 씨는 시세보다 1억 3천만 원 저렴하게 낙찰받았지만, 기존 임차인과 명도 협상을 진행해야 했습니다. 결국 300만 원의 이사비를 지급하고 자진 퇴거를 유도해 명도를 완료하고, 약간의 리모델링을 거쳐 5억 원에 매도, 1억 원 이상의 시세 차익을 실현했습니다. 하지만,명도 과정에서 3개월이 소요되고 추가 비용이 발생한 점이 아쉬움으로 남았습니다.

 

온비드 공매 성공 사례:

 

박 씨는 인천 지역의 상가를 온비드 공매로 낙찰받았습니다. 

• 감정가: 1억 5천만 원
• 낙찰가: 1억 3천만 원

이 상가는 세금 체납으로 압류된 물건이었고, 점유자가 없는 공실 상태였습니다. 박 씨는 낙찰 후 바로 소유권 이전과 리모델링을 진행하고, 월 100만 원에 임대, 안정적인 월세 수익을 얻고 있습니다. 명도 부담이 없고, 절차가 간편했던 점이 가장 큰 장점이었습니다.

 

결론 나에게 맞는 방법은 무엇일까?

법원 경매와 온비드 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 방법이지만, 진행 과정과 리스크에서 큰 차이가 있습니다. 법원경매는 유찰될수록 최저 입찰가가 하락하기 때문에 시세보다 30~50% 저렴하게 낙찰받을 기회가 많습니다.

하지만, 권리 분석과 명도 과정이 필요하고, 대항력 있는 임차인과 보증금 인수 문제, 강제집행 비용 등의 리스크가 존재합니다.

 

낙찰받고 바로 소유권을 행사할 수 없는 경우도 있기 때문에 법적 절차와 추가 비용을 감수해야 합니다. 반면,온비드 공매는 세금 체납 등으로 나온 물건을 온라인으로만 입찰하는 방식입니다. 권리 대부분 정리된 상태이고, 점유자가 없는 공실인 경우가 많아 명도 부담이적습니다. 또한, 100% 온라인으로 진행되기 때문에 법원 방문 없이도 참여할 수 있어 초보자에게 적합합니다.

 

하지만, 유찰 시 최저가 하락 폭이 크지 않고, 낙찰가가 시세와 비슷하거나 약간 저렴한 수준에서 결정되는 경우가많습니다. 따라서, 안전성과 간편함을 중시하는 초보자라면 온비드 공매를 선택하는 것이 좋습니다.

 

반대로, 더 저렴하게 낙찰받고 수익을 극대화하고 싶다면 법원 경매가유리합니다. 다만, 경매 경험과 권리 분석 능력이 필요하며, 명도 과정과 추가 비용에 대비해야 합니다.

 

결론적으로, 초보자는 리스크가 적고 절차가 간편한 온비드 공매부터 시작하고, 경험이 쌓이면 법원 경매로 확장하는 전략이 가장 안전한 방법입니다. 경매와 공매 모두 충분한 사전 조사와 권리 분석이 필요하므로, 물건의 상태와 권리 관계를 꼼꼼히 확인한 뒤 참여하는 것이 중요합니다. 안전하게 진행하고, 권리 관계를 명확히 이해하면 경매와 공매는 자산을 늘릴 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.